親の施設入居や相続をきっかけに、「気づいたら誰も住んでいない実家を持つことになった」という相談が増えています。
そのまま放置すると、見た目が悪くなるだけでなく、「管理不全空家（かんりふぜんあきや）」に指定され、土地の固定資産税が一気に重くなる可能性があり、相続登記の義務化によって、手続きをしないままにしておくと過料のリスクも出てきました。
「管理不全空家」と見なされるのはどんな状態か 
まず押さえておきたいのが、「空き家ならすぐに問題になる」というわけではない点で、誰も住んでいなくても、きちんと管理されていれば、すぐに行政の対象になるわけではありません。
一方で、放置が続いて家や庭の状態が悪化してくると、「管理不全空家」や、より深刻な「特定空家」として扱われる可能性が出てきます。
「管理不全空家」は、2023年12月に施行された法律改正で新たに設けられた区分で、これまでは、倒壊の危険がある、周囲にゴミが散乱しているなど、かなり危険な状態になった段階で「特定空家」として扱われていました。
改正後は、その一歩手前「このまま放置すれば特定空家になりそうだ」と判断される状態でも、行政が助言や指導、勧告を出せるようになり、庭木が道路にはみ出している、雑草が伸び放題で周辺の景観を損なっている、外壁や屋根の傷みが目立つ、といった状態が続くと、近隣からの相談をきっかけに自治体が調査に入ることがあります。
まだ倒壊の危険まではない場合でも、「このままでは危ない」と判断されれば「管理不全空家」とみなされる可能性があります。
ここで大切なのは、「人が住んでいない期間」そのものよりも、「どの程度管理されているか」が見られるという点で、数カ月空いていても、定期的に草刈りをしている、郵便物を確認している、窓や扉が壊れたら早めに修理しているといった対応があれば、すぐに問題になる可能性は低くなります。
逆に、数年間まったく手を付けていない状態だと、空き家としてのリスクが高まります。
親が施設に入った直後など、「とりあえず様子見」と考えがちなタイミングこそ、庭や建物の状態を一度きちんと見ておくことが重要で、遠方に住んでいて自分で見に行きづらい場合は、親族に頼む、地元の不動産会社や管理会社に相談するなど、現状を把握する手段を検討しておくと安心です。
なぜ固定資産税が最大6倍まで増えると言われるのか 
「管理不全空家」や「特定空家」に指定されると問題になるのが、土地にかかる固定資産税で、「6倍」という数字は、固定資産税の軽減措置がなくなることによる増加幅を示しています。
ここでは、仕組みを簡単に整理してみましょう。
住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」という軽減措置があり、200平方メートル以下の「小規模住宅用地」と呼ばれる部分については、固定資産税を計算する元となる「課税標準額」が本来の評価額の6分の1まで下げられています。
つまり、同じ評価額の土地でも、住宅が建っている場合は税金がかなり抑えられている状態なわけです。
ところが、その建物が「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、この住宅用地の特例が外れる可能性があり、これまで6分の1に抑えられていた課税標準額が元の水準に戻り、結果として税額が最大で6倍程度まで増える、という計算になります。
更地の場合には評価方法の違いから4.2倍程度になるケースもあるとされていますが、いずれにしても負担が大きく跳ね上がることに変わりはありません。
ここで注意したいのは、「空き家になった瞬間に自動的に6倍になる」というわけではない点で、行政側の流れとしては、
- 自治体による調査・認定
- 所有者への助言・指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
というステップがあります。
このうち、固定資産税の特例が外れるのは「勧告」の段階で、助言や指導の段階で対応すれば、税負担の増加は避けられる余地があります。
また、2024年4月からは相続登記が義務化され、「相続を知った日から3年以内」に登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性も出てきました。
登記が遅れると、誰が所有者なのかが分かりにくくなり、行政からの連絡も届きにくくなります。
税金や空き家対策の通知をきちんと受け取る意味でも、相続が発生したら早めに登記を済ませることが重要になります。
行政からの連絡が来る前に見ておきたい実家の状況 
「管理不全空家」や「特定空家」に指定される前にできることは、実家の現状を早めに把握し、必要最低限の管理を続けることで、特別なことをするというより、「近所の人から見て危ない・迷惑と感じられない状態を保てているか」を意識すると、具体的に確認しやすくなります。
外から見て分かりやすいのは、庭や敷地の様子で、雑草が胸の高さまで伸びていないか、木の枝が道路や隣地にはみ出していないか、ゴミがたまっていないかといった点をチェックしておくとよいでしょう。
見た目の問題にとどまらず、害虫や小動物のすみかになってしまうと、近隣トラブルにつながる可能性があります。
建物については、屋根や外壁が大きく壊れていないか、窓ガラスが割れたまま放置されていないか、玄関や窓がきちんと施錠されているかなどがポイントになります。
こうした状態は、倒壊の危険だけでなく、不法侵入や放火のリスクとも関係してきますので、自分で判断しづらい場合は、写真を撮って専門家に見てもらう方法もあります。
遠方に住んでいる場合、定期的に自分で通うのが難しいことも多いはずで、その場合は、地元の不動産会社やハウスメーカーが提供している見回りサービスや、庭の手入れだけを依頼できる事業者を探しておくと、最低限の管理を続けやすくなります。
費用はかかりますが、固定資産税が大きく増える前に対処できれば、長期的には負担を抑えられる可能性もあります。
相続が発生している場合は、誰がどの割合で所有しているのかを家族で共有しておくことも大切で、複数の相続人がいると、「誰が管理費を負担するのか」「売るか残すか」といった話し合いが後回しになりがちで、議論が長引いている間に家が傷んでしまうと、結果的に選べる選択肢が減ってしまうこともあります。
現時点で、自分の実家がどの段階にあるのかをざっくり整理してみると、次に何を確認すべきかが見えやすくなります。
たとえば、「まだ親が住んでいる」「親が施設に入ったばかりで、家の状態は悪くない」「すでに数年空き家で、庭や建物の傷みが気になる」といった具合に、状況を書き出してみるのも一つの方法です。
